AKUNTANSI PROPERTI INVESTASI

 PSAK 13 (2015): Properti Investasi

   Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lesse melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk:

• Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif.
• Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai properti investasi, harus memenuhi kedua kriteria berikut:

• Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan nilai), dan
• Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui sewa pembiayaan).

Contoh properti investasi adalah:

• Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
• Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (Jika entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.)
• Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
• Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi
• Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi.

Yang bukan merupakan contoh properti investasi adalah:

• Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha-sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembang untuk dijual.
• Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga.
• Properti yang digunakan sendiri, termasuk properti yang dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang dimilik untuk pengembangan di masa depan dan penggunaan selanjutnya sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan, dan properti yang digunakan sendiri yang menunggu untuk dijual.
• Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan.

Pengakuan

Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan properti investasi akan mengalir ke entitas dan biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal.

Pengukuran

Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut. Biaya perolehan properti investasi adalah harga pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung, seperti biaya jasa hukum, pajak pengalihan properti, dan biaya transaksi lain.

Biaya perolehan properti investasi tidak termasuk:

• Biaya perintisan (kecuali biaya yang diperlukan untuk membawa properti ke kondisi yang diinginkan sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud manajemen)
• Kerugian operasional yang terjadi sebelum properti investasi mencapai tingkat hunian yang direncanakan
• Jumlah tidak normal bahan baku, tenaga kerja, atau sumber daya lain yang terjadi selama masa pembangunan atau pengembangan properti.

Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara sewa dan dikelompokkan sebagai properti investasi mengacu pada PSAK 30 Sewa yaitu aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara nilai wajar properti dan nilai kini dari pembayaran sewa minimum.

Setelah pengakuan awal, entitas dapat memilih antara model nilai wajar atau model biaya untuk kebijakan akuntansi atas seluruh properti investasinya. Untuk properti yang dikuasai melalui sewa operasi diklasifikasikan sebagai properti investasi, harus diukur menggunakan model nilai wajar. Untuk properti investasi yang nilai wajarnya tidak dapat diukur secara andal atas dasar berkelanjutan, harus diukur dengan model biaya.

Jika entitas memilih untuk menggunakan model nilai wajar, maka seluruh properti investasi akan diukur berdasarkan nilai wajar. Keuntungan atau kerugian yang timbul dari perubahan nilai wajar properti investasi akan diakui sebagai laba atau rugi pada periode berjalan. Jika sebelumnya entitas telah mengukur properti investasi berdasarkan nilai wajar, maka entitas melanjutkan pengukuran properti tersebut berdasarkan nilai wajar hingga pelepasan bahkan jika transaksi pasar yang sejenis menjadi jarang terjadi dan harga pasar menjadi tidak banyak tersedia.

Entitas yang memilih untuk menggunakan model biaya, maka seluruh properti investasinya akan diukur sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16 Aset Tetap.

Transfer

Pengalihan ke atau dari properti investasi dilakukan jika dan hanya jika terdapat perubahan penggunaan yang dibuktikan dengan:

1. Dimulainya penggunaan oleh pemilik, dialihkan dari properti investasi menjadi properti yang digunakan sendiri.
2. Dimulainya pengembangan untuk dijual, dialihkan dari properti investasi menjadi persediaan.
3. Berakhirnya pemakaian oleh pemilik, dialihkan dari properti yang dimiliki sendiri ke properti investasi.
4. Dimulainya sewa operasi kepada pihak lain, dialihkan dari persediaan menjadi properti investasi.

Jika entitas menggunakan model biaya dalam pengukuran properti investasinya dan akan mengalihkan properti investasi tersebut menjadi aset yang digunakan sendiri (aset tetap) atau persediaan, maka nilai tercatatnya tidak berubah. Untuk properti investasi yang dicatat pada nilai wajar dan kemudian dialihkan menjadi aset yang digunakan sendiri atau persediaan, akuntansi selanjutnya mengacu pada PSAK 16 dan PSAK 14, yaitu biaya perolehan bawaan (deemed cost) digunakan sebagai nilai wajar pada saat dimulainya tanggal penggunaan.

Jika properti yang digunakan sendiri oleh pemilik berubah menjadi peroperti investasi dan akan dicatat menggunakan nilai wajar, entitas menerapkan PSAK 16 sampai dengan tanggal berakhir perubahan penggunaannya. Entitas memperlakukan perbedaan antara jumlah tercatat berdasarkan PSAK 16 dan nilai wajar dengan cara yang sama sebagaimana revaluasi berdasarkan PSAK 16. Penurunan jumlah tercatat properti akan diakui dalam laba rugi, tetapi jika terdapat surplus revaluasi yang terkait dengan properti tersebut, kenaikan tersebut diakui dalam penghasilan komprehensif lain dan mengurangi surplus revaluasi di ekuitas. Perlakuan atas timbulnya kenaikan jumlah tercatat adalah jika kenaikan tersebut membalik rugi penurunan nilai yang telah diakui sebelumnya atas properti tersebut, maka kenaikan diakui dalam laba rugi. Jumlah yang diakui dalam laba rugi tidak boleh melebihi jumlah yang diperlukan untuk mengembalikan nilai ke jumlah tercatat (setelah penyusutan) jika tidak ada pengakuan rugi penurunan nilai. Sisa kenaikan yang ada diakui dalam penghasilan komprehensif lain dan kenaikan surplus revaluasi di ekuitas. Selanjutnya pada saat properti investasi dilepas, surplus revaluasi di ekuitas dapat ditransfer ke saldo laba. Transfer dari surplus revaluasi ke saldo laba tidak melalui laba rugi.

Penghentian Pengakuan

Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat dilepas atau ketika properti investasi tidak digunakan lagi dan tidak memiliki manfaat ekonomik di masa depan. Keuntungan atau kerugian yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih antara hasil neto pelepasan dan jumlah tercatat aset dan diakui dalam laba rugi pada periode terjadinya penghentian atau pelepasan.

Sumber: SAK Efektif per 1 Januari 2018

 

Read More

Bagikan Artikel ini

PENCATATAN - PENGUKURAN-PENYAJIAN DAN PENGUNGKAPAN KERUGIAN PERSEDIAAN DALAM SK EP

Pembahasan ini mengacu pada prinsip-prinsip pengakuan dan pengukuran persediaan dalam SAK EP yang pada substansinya sejalan dengan konsep lower of cost and estimated selling price less costs to complete and sell.

 

a. Konsep Kerugian Persediaan

Kerugian persediaan merupakan penurunan manfaat ekonomi yang terjadi karena nilai tercatat persediaan lebih tinggi daripada manfaat ekonomi yang diharapkan akan diperoleh ketika persediaan dijual atau digunakan.

Kerugian tersebut dapat disebabkan oleh:

• kerusakan fisik;
• barang usang (obsolete);
• penurunan harga jual;
• kehilangan atau pencurian;
• kualitas menurun;
• biaya penyelesaian atau biaya penjualan meningkat.

SAK EP mensyaratkan bahwa persediaan tidak boleh disajikan melebihi jumlah manfaat ekonomi yang diperkirakan dapat diperoleh.

 

b. Pencatatan (Recognition)

1. Saat kerugian diakui

Kerugian diakui ketika pada akhir periode pelaporan ditemukan bahwa:

Nilai tercatat persediaan > Nilai realisasi yang diharapkan.

Pada saat tersebut perusahaan harus menurunkan nilai persediaan.

Jurnal

Misalkan:

Harga perolehan persediaan = Rp150.000.000

Nilai yang masih dapat dipulihkan = Rp135.000.000

Kerugian = Rp15.000.000

Jurnal:

Debit	Kredit
Kerugian Penurunan Nilai Persediaan Rp15.000.000	Persediaan Rp15.000.000

atau

Debit	Kredit
Beban Penurunan Nilai Persediaan Rp15.000.000	Cadangan Penurunan Nilai Persediaan Rp15.000.000

Apabila menggunakan akun cadangan, maka persediaan tetap disajikan sebesar harga perolehan dengan pengurang berupa cadangan.

---

2. Kerugian karena barang rusak

Misalnya ditemukan barang rusak senilai Rp8.000.000.

Jurnal:

Debit	Kredit
Kerugian Persediaan Rp8.000.000	Persediaan Rp8.000.000

 

3. Kerugian karena kehilangan

Misalnya hasil stock opname menunjukkan kehilangan Rp3.500.000.

Jurnal:

Debit	Kredit
Kerugian Kehilangan Persediaan Rp3.500.000	Persediaan Rp3.500.000

 

c. Pengukuran (Measurement)

Menurut SAK EP, setelah pengakuan awal, persediaan diukur pada nilai yang lebih rendah antara:

1. biaya perolehan (cost); dan
2. estimasi harga jual dikurangi biaya penyelesaian dan biaya penjualan.

Dengan kata lain:

Nilai Persediaan = yang lebih rendah antara:

• Harga Perolehan
• Estimasi Harga Jual − Biaya Penyelesaian − Biaya Penjualan 

Contoh 1

Harga perolehan             Rp240.000.000

Estimasi harga jual        Rp235.000.000

Biaya penjualan               Rp10.000.000

Maka:

Nilai yang dapat dipulihkan

= Rp235.000.000 − Rp10.000.000

= Rp225.000.000

Karena:

Harga Perolehan                                             = Rp240.000.000

Nilai yang dapat dipulihkan                       = Rp225.000.000

Persediaan harus diukur sebesar:           = Rp225.000.000

Kerugian:                                             =     Rp15.000.000

 

Contoh 2

Harga perolehan                             =Rp180.000.000

Estimasi harga jual                         =Rp205.000.000

Biaya penjualan                               =Rp8.000.000

Nilai yang dapat dipulihkan       =Rp197.000.000

Karena nilai tersebut lebih tinggi daripada biaya perolehan, maka persediaan tetap diukur sebesar Rp180.000.000 dan tidak diakui keuntungan yang belum direalisasi.

 

d. Penyajian (Presentation)

Pada laporan posisi keuangan, persediaan disajikan sebagai aset lancar. Apabila terjadi penurunan nilai, penyajiannya dapat dilakukan dengan dua pendekatan.

Pendekatan 1 (langsung dikurangi)

Aset Lancar

Persediaan .................       Rp225.000.000

 

Pendekatan 2 (menggunakan cadangan)

Aset Lancar

Persediaan (harga perolehan) ........                         Rp240.000.000

Cadangan penurunan nilai persediaan ....            (Rp15.000.000)

Persediaan bersih ........                                              Rp225.000.000

 

Pada laporan laba rugi, kerugian disajikan sebagai bagian dari:

• Beban Pokok Penjualan; atau
• Beban Operasional (sesuai kebijakan akuntansi entitas). 

Contoh penyajian:

Laporan Laba Rugi

Pendapatan .................                          Rp2.500.000.000

Beban Pokok Penjualan ........                  (Rp1.700.000.000)

Kerugian Penurunan Nilai Persediaan ...     ( Rp15.000.000)

Laba Kotor ................                              Rp785.000.000

 

e. Pengungkapan (Disclosure)

Dalam Catatan atas Laporan Keuangan (CaLK), SAK EP mengharuskan entitas mengungkapkan informasi yang memadai mengenai persediaan, antara lain:

1. Kebijakan akuntansi

Misalnya:

• dasar pengukuran persediaan;
• metode penentuan biaya (FIFO atau rata-rata tertimbang);
• metode penilaian penurunan nilai.

 

2. Jumlah tercatat persediaan

Misalnya:

Jenis Persediaan	Nilai
Bahan baku	Rp250.000.000
Barang dalam proses	Rp180.000.000
Barang jadi	Rp450.000.000
Barang dagang	Rp320.000.000

 

3. Jumlah kerugian yang diakui

Contoh:

Selama tahun berjalan entitas mengakui kerugian penurunan nilai persediaan sebesar Rp15.000.000 akibat penurunan harga jual produk jadi.

 

4. Penyebab kerugian

Contoh:

• barang rusak;
• barang usang;
• perubahan teknologi;
• penurunan permintaan pasar;
• penurunan harga pasar.

 

5. Pembalikan penurunan nilai (jika diperkenankan dan memenuhi ketentuan SAK EP)

Jika penyebab penurunan nilai tidak lagi ada, maka jumlah pembalikan harus diungkapkan beserta alasannya.

 

Contoh Pengungkapan dalam Catatan atas Laporan Keuangan

Catatan X – Persediaan

Persediaan diukur berdasarkan biaya perolehan atau estimasi harga jual dikurangi biaya penyelesaian dan biaya penjualan, mana yang lebih rendah. Biaya perolehan ditentukan menggunakan metode FIFO.

Pada tanggal 31 Desember 20X1, entitas mengakui kerugian penurunan nilai persediaan sebesar Rp15.000.000 akibat penurunan harga jual produk elektronik. Nilai tercatat persediaan setelah penurunan nilai adalah sebesar Rp225.000.000.

 

Ringkasan Perlakuan Akuntansi Kerugian Persediaan Menurut SAK EP

Aspek	Perlakuan menurut SAK EP
Pencatatan	Kerugian diakui ketika nilai tercatat persediaan melebihi estimasi manfaat ekonomi yang akan diperoleh, dengan mendebit beban/kerugian penurunan nilai dan mengkredit persediaan atau cadangan penurunan nilai persediaan.
Pengukuran	Persediaan diukur pada jumlah yang lebih rendah antara biaya perolehan dan estimasi harga jual dikurangi biaya penyelesaian serta biaya penjualan (lower of cost and estimated selling price less costs to complete and sell).
Penyajian	Persediaan disajikan sebagai aset lancar sebesar nilai tercatat setelah penurunan nilai. Kerugian penurunan nilai disajikan dalam laporan laba rugi sebagai bagian dari beban pokok penjualan atau beban operasional sesuai kebijakan entitas.
Pengungkapan	Entitas mengungkapkan kebijakan akuntansi persediaan, metode penentuan biaya, nilai tercatat tiap kelompok persediaan, jumlah kerugian penurunan nilai yang diakui, penyebab kerugian, serta pembalikan penurunan nilai (jika ada dan memenuhi ketentuan).

Paparan ini sesuai dengan prinsip utama SAK EP bahwa persediaan tidak boleh disajikan melebihi manfaat ekonomi yang diharapkan akan diperoleh, sehingga setiap indikasi penurunan nilai harus segera diakui agar laporan keuangan tetap menyajikan informasi yang andal dan relevan.

Read More

Bagikan Artikel ini